來源|櫻桃大房子

上周很多人本來都準備著看萬科的笑話，誰知道今天開盤，萬科股票漲停，債券大漲33%，引起2次臨時停牌。

的確是出乎很多人意料，大概率是有一波資金在賭萬科能活下去吧。現(xiàn)在市場對萬科后續(xù)的走向，大家都是持懷疑態(tài)度的，有相信的，也有不信任的。

的確從萬科公開的年報來看，萬科的財務(wù)狀況不是那么的理想。

先看總的債務(wù)，截至2024年三季度末，萬科賬面負債合計還有9828億元！這里包含債券，有息債務(wù)，還有經(jīng)營缺口。

而萬科目前的存貨還有多少呢？

截止到24年上半年，萬科在建與規(guī)劃項目的計容建筑面積尚有8213.5萬㎡，其中在建項目5085.1萬㎡，規(guī)劃項目3128.4萬㎡。市場預計大約7000億的貨值。要是市場能夠好轉(zhuǎn)的話，萬科可以把這些存貨賣出去變現(xiàn)去償還債務(wù)，萬科目前的困境自然就解決了。

不過有一點值得注意的是，萬科在22年-24年期間，拿地主要集中在一些低能級的城市，核心城市的土儲并不多，所以后續(xù)大概率只能以價換量，像碧桂園一樣，去化艱難的同時還面臨著減值的風險。

不過長期債可以長期還，當前最迫在眉睫的，還是2025年要還的債務(wù)。可以說2025年是考驗萬科最關(guān)鍵的一年。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，萬科一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。其中公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計債券到期債券共9只，總規(guī)模高達215.9億元。而截止到2024年9月份，萬科賬上可以動用的現(xiàn)金大約是700多億，雖然看似償債缺口不大。

但房地產(chǎn)公司想要維持經(jīng)營運轉(zhuǎn)，是需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的，萬科24年已經(jīng)很少拿地了，但是保交樓付工資付工程款、付上下游材料供應(yīng)商，都需要錢，可想而知壓力有多大。

現(xiàn)在市場在擔憂什么呢？

2024年前三季度，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-48.48億元，也就是說現(xiàn)在賣房，不僅沒賺錢，竟然還要貼錢去經(jīng)營？

為什么會出現(xiàn)負的情況呢，主要是付之前工程款、上下游供應(yīng)鏈的賬。

但按照這種情況，2025年那里有錢還債？加上萬科1月4號發(fā)布了2024年的銷售簡報，24年實現(xiàn)銷售面積1810.7萬㎡，銷售金額2460.2億元，銷售金額同比去年下降了1/3多。

而根據(jù)財新的測算，萬科月銷售額不少于300億才能維持正常運營，但是2024年前三個季度的合同銷售額只有1812億元，平均下來每個月也就201億。

所以這也是前一陣子萬科債價格大幅下跌的原因之一，市場害怕公司未來無力兌付債務(wù)，甚至連利息都有可能還不上。

目前解救萬科的債務(wù)壓力的辦法只有三個。

1、市場變好，房子銷售好轉(zhuǎn)。

2、變賣資產(chǎn)，土地退回。

3、尋求金融機構(gòu)展期，獲取喘息空間。

萬科在1月9號債券出現(xiàn)暴跌的時候，已經(jīng)回應(yīng)過一輪了。

針對25年到期的公開債務(wù)，會通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。

其實也就是上面我說的三種方式。

難嗎？肯定是不容易的。

但幸運的是，以上三種方案都在迎來轉(zhuǎn)機。

市場環(huán)境在不斷修復，為萬科這些債務(wù)壓力大的房企爭取到喘氣的空間。

2025年，貨幣政策會維持寬松，房貸利率繼續(xù)往下行，加上房價已經(jīng)經(jīng)過一輪回調(diào)，租售比逐漸抬高，甚至明顯超過國債利率。

這個時候，住宅的價格和價值基本上是對等的，性價比凸顯后，成交量則會上升，對于房企而言，成交量的回升一方面有利于加速現(xiàn)金回款。

同時住宅的金融屬性也會逐漸穩(wěn)定恢復，房企則會得到銀行等金融機構(gòu)的寬待，給予更多的耐心，比如說對于債務(wù)，允許展期或加大授信額度等行動給予支持。

今天還傳出華潤將接手萬物云與普洛斯股權(quán)，交易金額200億元以上。雖然華潤方辟謠了，我估計是價格還沒談攏吧，萬科現(xiàn)在為了還債變賣資產(chǎn)，已經(jīng)在積極尋找新買家了。

還有最近萬科退還北京海淀永豐19號地塊約有50億元人民幣的應(yīng)收款，這筆款項也可用于償還到期債務(wù)。

以上可以看得出來，萬科為了"活下去"，已經(jīng)在做最后的努力了。

說句真心話，以我們對萬科和深圳國資的了解，我也認為：萬科死不了，當然哪怕活下來，也不會像之前那么滋潤了，未來十年都要還上之前的債務(wù)。

萬科這一輪出事的輿論引爆，是因為上周總裁祝九勝被帶走導致的。當天晚上所有媒體都在跟發(fā)信息，但神奇的是凌晨兩點多，祝九勝就在朋友圈報平安了。這也說明了，祝九勝并不像之前恒大那些高管一樣，立馬定性違法犯罪，只是協(xié)助調(diào)查或者詢問而已。

而且也未必是和萬科相關(guān)的，畢竟他當年在建行也干了不少年，最近金融反腐挺厲害的，也許和金融行業(yè)的反腐有關(guān)也不一定。

有一點是可以佐證的，當晚發(fā)出所有的媒體稿件都是偏向萬科"暴雷"之類的，但是第二天一大早，幾乎是全網(wǎng)都在刪相關(guān)的報道，就連第一個發(fā)出消息源的《經(jīng)濟觀察報》也刪稿了，也就是說上面并不愿意看著輿論往"萬科倒下"這個方向走。

其實萬科的處境也并不是那么差，起碼最危險的時候，2024年已經(jīng)過去。

業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該清楚，萬科大約是從2024年初就傳出債務(wù)風波，4月份的時候還承認了出現(xiàn)"流動性短期承壓"。

但一直撐了一年都沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性的危機，這里面肯定少不了高層的協(xié)調(diào)和深圳國資的助力。

換句話說，從上至下一直都在力保萬科。畢竟中國房地產(chǎn)的確是再也承受不著這樣的大雷爆炸了！2025年高層定調(diào)是維穩(wěn)的一年，絕對不允許恒大的事情再次發(fā)生，這對房地產(chǎn)市場而言又將會是一次不可承受之痛。

僅恒大一家已經(jīng)把房地產(chǎn)上下游供應(yīng)商、產(chǎn)業(yè)鏈全都拖累了，這其中數(shù)以萬計的小老板被迫破產(chǎn)，工人收不到工資，購房者面對爛尾樓殘局……

一家大型房企的暴雷，其負面影響極其惡劣。

別說萬科了，最近就連碧桂園這段時間似乎也慢慢走出陰霾了。

先是公布了離譜的債務(wù)重組方案，100塊債務(wù)只還10元，給自己債務(wù)打了9折，同時發(fā)布了一份虧損了上千億的財報，其實就是把以前的泡沫都擠掉了。

碧桂園在股市上停牌了9個多月，今天終于在港交所復牌了，早上甚至大漲大漲了23.71%。

碧桂園不像萬科，背后有那么多大佬（深國資、華潤）在撐腰，就靠著自己也能走出暴雷的陰霾，更何況是萬科了。

無論如何，深圳都會想盡辦法去幫助萬科走出債務(wù)的泥潭。

最近外媒消息，深圳已經(jīng)針對萬科事件召開了閉門會議了，萬科債務(wù)風波如何處理，深圳對此高度重視。

而且據(jù)說還引入了新的審計方和財務(wù)顧問，對萬科的地產(chǎn)項目和資產(chǎn)進行梳理。

只是目前的討論還是初步的，估計年后才會有新的消息出來。

萬科最壞的結(jié)果，大概率就像我之前說的，管理層大換血，很大可能深國資占股繼續(xù)提高，直到全部國有化。

但萬科依舊存在，死不了。