來源：櫻桃大房子

上個(gè)月，央行宣布5年期LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)后，很多城市的房貸利率就降到“2字頭”了。

比如之前廣州最低可以到2.65%，蘇州最低可以到2.7%，南京最低可以到2.7%。

這一輪下調(diào)后，全國范圍內(nèi)，幾乎所有城市的房貸利率都處于歷史低點(diǎn)。

但是這個(gè)月情況變了，很多城市的新增房貸利率開始重回“3字頭”了，包括廣州、杭州、南京、蘇州這些城市。

廣州是這一輪房貸利率率先上調(diào)的城市，目前廣州首套房貸利率在3%，部分小銀行看客戶資質(zhì)最低可以做到2.85%。

杭州目前首套房貸利率也是3%，之前可以做到2.9%，現(xiàn)在相比之前回調(diào)了10個(gè)BP。

南京一樣是3%，不過南京小道消息在傳首套房貸利率還要漲，甚至二套要漲到3.3%。

蘇州則是經(jīng)歷從10月中的2.9%上調(diào)到2.95%，再上調(diào)到現(xiàn)在的3%，同樣市場也在傳，房貸利率還會(huì)再往上調(diào)。

這里說一下，各城市上調(diào)房貸利率是通過調(diào)“加點(diǎn)”的形式實(shí)現(xiàn)的。5年期LPR早上新公布的數(shù)據(jù)，還是沒變，依然是3.6%。

那各城市為什么要上調(diào)房貸利率？房貸利率從歷史低點(diǎn)，到開始回升上調(diào)，也就一個(gè)月的時(shí)間，這一個(gè)月發(fā)生了什么？

市場端看，一線及強(qiáng)二線樓市成交確實(shí)開始好轉(zhuǎn)了，但也不至于市場好到轉(zhuǎn)為賣方市場，所以通過上調(diào)房貸利率，來抑制市場的熱度，這一原因并不存在。

現(xiàn)在各城市上調(diào)房貸利率主要還是三點(diǎn)原因，一是銀行凈息差的考慮，這點(diǎn)不多說了，之前說過很多次了。

二是因?yàn)殂y行之間的內(nèi)卷，房貸利率不斷下調(diào)，商貸和公積金貸款之間已經(jīng)產(chǎn)生了倒掛，就是部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了商貸比公積金貸還便宜的情況。

公積金貸款是政策性貸款，是給大家送福利的，如果連商貸的優(yōu)勢都沒有，問題就多了。

比如大家還愿不愿意交公積金了？之前“商貸+公積金貸”的存量業(yè)主是不是又該心里不平衡了？轉(zhuǎn)貸問題是不是就有了？提前還貸現(xiàn)象是不是又該加劇了？

三是也給之后再降房貸利率留一點(diǎn)空間。今年年內(nèi)LPR再往下走的可能性不大了，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的政策多少還是參考美國局勢的。

昨天的消息，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾已經(jīng)暗示說美聯(lián)儲(chǔ)將暫停降息，甚至華爾街的一些交易員認(rèn)為，美國會(huì)再次重啟加息周期，那對于我們來說，年內(nèi)降息的可能性就不大了。

至少在特朗普正式上任之前，國內(nèi)增量政策出臺(tái)會(huì)保留一定空間。

但明年降息是肯定的，因?yàn)?5年會(huì)跟今年一樣，還是主要以刺激為主，那這種情況下，房貸利率就還會(huì)往下降。

就房貸利率=LPR+/-基點(diǎn)來說，以前LPR處于高位時(shí)，較大的減點(diǎn)幅度是沒有問題的，但現(xiàn)在情況不一樣了，LPR一降再降，而且還會(huì)繼續(xù)往下降，那再參照之前的減點(diǎn)幅度，就有點(diǎn)不合時(shí)宜了，因?yàn)檫€要考慮公積金貸款利率，以及銀行的凈息差。

所以現(xiàn)在各城市通過調(diào)“加點(diǎn)”的形式，來給之后的房貸利率增加點(diǎn)調(diào)降空間就理所當(dāng)然了。

其實(shí)整個(gè)11月份，還真的是挺熱鬧的，十萬億債務(wù)刺激、降稅、調(diào)房貸利率……

除去這些，還有一件事值得重點(diǎn)關(guān)注，就是貨幣安置潮已經(jīng)擴(kuò)大到300個(gè)城市了。

這兩天住建部的消息，將城中村的政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級及以上城市。

我找了一下官方數(shù)據(jù)，目前我國共有294個(gè)地級市，也就是說這一輪的城中村改造，就是把全國所有的地級市都包括進(jìn)去了。

從35個(gè)城市，擴(kuò)大至全國，這個(gè)消息是核彈級的了，因?yàn)檫@意味著全國范圍內(nèi)的貨幣安置潮又來了。

貨幣棚改化，拆房子給錢，這一大招到底有多厲害，相信不用我再說了吧，直接讓一部分人暴富，直接讓房地產(chǎn)走向繁榮。

而且這一次不搞虛的，全國范圍內(nèi)的城中村改造，錢怎么來，也說的很清楚。

三個(gè)渠道：專項(xiàng)債支持、政策性銀行提供專項(xiàng)借款、商業(yè)銀行貸款。

上一輪棚改的資金來源渠道：公共財(cái)政支出、PSL、專項(xiàng)債發(fā)行、商業(yè)貸款。

其實(shí)還是換湯不換藥，名字雖然叫的不一樣，但實(shí)際本質(zhì)上還是一回事。

所以現(xiàn)在有人說這一輪的城中村改造，本質(zhì)上就是2015年棚改貨幣安置的再現(xiàn)，我覺得我還是挺認(rèn)同的。

估計(jì)有人肯定有疑問了，之前不是說小城市樓市沒有需求了嗎？需求不是越來越少了嗎？所以之前才把拆遷范圍限定在35個(gè)城市，因?yàn)榧词故遣鹆耍偕w出來新房，也沒那么多人買。

現(xiàn)在基本面也沒有變吧，小城市的需求還是會(huì)越來越少啊，現(xiàn)在為什么能拆了？

結(jié)合著10月份倪虹部長的講話看，你就知道了。

10月份，gwy的新聞發(fā)布會(huì)說，對于城市之間的“虹吸效應(yīng)”，倪虹部長是這樣說的，“政府在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一直注重引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過優(yōu)化城市空間布局、完善基礎(chǔ)設(shè)施、提升公共服務(wù)水平等措施，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距。”

你可以理解為這一輪中小城市的城中村改造是為了提升城市空間面貌，畢竟現(xiàn)在很多中小城市的老城區(qū)也都已經(jīng)很老了。

當(dāng)然，不管是為了什么，其背后的終極邏輯還是拉經(jīng)濟(jì)。

因?yàn)楫?dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢實(shí)在不太好。

明年川普上臺(tái)，肯定是不利于我們的出口，那就只能靠拉動(dòng)內(nèi)需和投資來搞經(jīng)濟(jì)，拉內(nèi)需的前提是大家手里要有錢，對未來要有信心才敢消費(fèi)。

拉投資，一方面就是地方基建，一方面還是土地財(cái)政，這兩者的閉環(huán)是通過土地財(cái)政讓地方手里的錢寬裕起來，然后去搞基建，搞投資。

所以此時(shí)城中村改造所承擔(dān)的角色就很重要了，國家發(fā)債給到資金支持，老百姓通過拆改獲得貨幣安置資金/房票去到商品房市場。

房子能賣出去，地也就能賣出去，投資-消費(fèi)的邏輯就能轉(zhuǎn)起來了，所以怎么繞都是必須先把房地產(chǎn)救起來，否則一切都是白搭。