來源 | 櫻桃大房子

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有個新聞?wù)f出來大家可能都還不相信，就當(dāng)全社會都預(yù)期房貸利率會進(jìn)一步下調(diào)的時候。

廣州、武漢、南京等多個一二線城市的房貸利率加點(diǎn)，竟然開始逆勢上調(diào)！

今天一大早，財聯(lián)社報道，廣州多家銀行都接到了要求，房貸利率不能低于公積金利率。

廣州的公積金利率是2.85%。

本周一，央行就完成了最新的降息動作，lpr下調(diào)25bp，目前為3.6%。

像廣州很早就已經(jīng)取消了房貸利率的下限要求了，所以在此之前房貸利率大約是lpr-（80-100bp）左右，不同銀行幅度不一樣。

如果按照最新的lpr去計算，廣州最新的房貸利率應(yīng)該為2.6%-2.8%之間才對。

昨天廣州的確有多家銀行包括平安、民生等都已經(jīng)宣布最新的房貸利率為2.65%。

尷尬的是，不到一天，大家都接到要求了，房貸利率不能低于公積金利率，也就是不能低于2.85%，大約是lpr-75bp。

同一時間，武漢、南京等城市的房貸利率也調(diào)整了加點(diǎn)部分。

江蘇也有網(wǎng)友接到通知，表示新發(fā)放的房貸利率下限統(tǒng)一到2.95%，10月18日起正式執(zhí)行。

像之前南京的房貸利率一直都是lpr-90BP，如今已經(jīng)上調(diào)到了lpr-65BP。

按照之前武漢的首套房貸利率可以-70BP，二套減52.5BP，目前也更新了，首套調(diào)整為3.1%（3.6%-50bp），二套房商貸利率3.325%（3.6%-27.5bp）。

為什么這次要提高房貸利率呢？是不是以后買房月供會增加呢？

這不科學(xué)啊，房子并沒有那么好賣，國家還是要降房貸利率的呀。

絕大多數(shù)人可能并不理解其中邏輯。

因為要保減點(diǎn)，而不是保房貸利率！

因為要進(jìn)一步降息，卻不想讓房貸利率下滑太快。

這句話我估計能看懂的很少，我來解釋下這個背后的底層邏輯，仔細(xì)看幾遍，市場能講清楚這個話題的人不多。

任何人買房遵循一個公式，房貸利率=LPR-銀行基點(diǎn)（減點(diǎn)），如果房貸利率下調(diào)，要么調(diào)低LPR，要么抬高減點(diǎn)。

而這一次，國家希望未來的房貸要降低減點(diǎn)，從而為降息LPR留下空間。

這個邏輯是非常透的，包括當(dāng)時存量房貸之所以設(shè)置LPR-30BP，背后也是為將來提高房貸利率做準(zhǔn)備，未來的房貸利率會逐步從現(xiàn)在的-60，-80一直向-30靠攏。

通過降低LPR，減少減點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房貸利率一正一負(fù)的對沖。

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那為什么要這么做呢？

存在即合理，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也不能說完全回暖了，為什么銀行就這么迫不及待去上調(diào)加點(diǎn)呢？

主要是以下幾大理由。

1、銀行利潤已經(jīng)極致被壓縮了。

這一次據(jù)說是央行給到下面銀行的要求。

央行的kpi之一就是維持金融系統(tǒng)穩(wěn)健經(jīng)營，讓銀行的利潤可以消化一些金融風(fēng)險。

今年來已經(jīng)有不少銀行人在哭窮了，上半年，第一財經(jīng)報道，上市銀行房貸規(guī)模半年縮水超3000億，斷供率不斷攀升，等于說都是壞賬一大堆。

與此同時凈息差不斷創(chuàng)新低，二季度銀行業(yè)凈息差已經(jīng)低到1.54%，已經(jīng)在警戒線下面待很久了，風(fēng)險真的不小。

低于警戒線1.8%以下，銀行幾乎是沒什么錢可賺了。

目前我們的lpr已經(jīng)下調(diào)至3.6%，而9月25號的時候MLF操作利率為2.0%。

也就是說，目前央行貸款給到銀行的貸款利率為2%，算下來銀行只剩1.6%的利潤空間，但實(shí)際上現(xiàn)在大部分銀行都有減點(diǎn)的做法。

比如之前普遍下調(diào)0.5%-1%，最后算下來銀行的凈息差只剩下0.6-1.1%。

這么看，銀行的凈息差不僅僅是跌破警戒線，都快要虧本了，但商業(yè)銀行因為有時候為了搶生意，同樣非常內(nèi)卷，最后風(fēng)險積累越來越大。

所以為了保護(hù)銀行的利潤，維護(hù)金融穩(wěn)定，央行只能統(tǒng)一給所有銀行的減點(diǎn)劃了紅線，起碼你不能低于公積金利率啊。

2、銀行的自行減點(diǎn)的行為會影響了央行整體降息的節(jié)奏。

之前允許取消地方的房貸利率下限，讓地方的商業(yè)銀行自行做決定做加減，是因為當(dāng)時我們的lpr相對高位，在4%以上。

但是隨著lpr逐漸下調(diào)，越來越低，地方銀行的減點(diǎn)意義就不大了。

當(dāng)然今天對商業(yè)銀行減點(diǎn)做出了限制并不意味著，降息的趨勢會有所改變。相反接下來我們還得大規(guī)模的降息。

但如果商業(yè)銀行已經(jīng)單獨(dú)為房貸減點(diǎn)100bp，那么后續(xù)央行還怎么下調(diào)lpr。

LPR是全社會通用的貸款利率，不僅房貸，個人、企業(yè)和政府都根據(jù)這個利率為標(biāo)準(zhǔn)去貸款。

目前的lpr-100bp，這個只是單純屬于房貸利率，后續(xù)要是lpr繼續(xù)下調(diào)到2.5%以下呢？如果不對銀行的減點(diǎn)做出限制，按照商業(yè)銀行的尿性，很快房貸利率就會無限接近0利率。

一方面，短時間內(nèi)利率降得太快不見得是一件好事，還得給銀行留一條活路。

另一方面央行也會失去了繼續(xù)下調(diào)lpr的主動權(quán)。你商業(yè)銀行都自己下調(diào)完了，這游戲咋玩？

所以綜上，只能限制商業(yè)銀行的減點(diǎn)，大家后續(xù)都得按照lpr的節(jié)奏來。

當(dāng)然這次減點(diǎn)，對于接下來要買房的人來說，利率肯定沒有上半年買房的劃算了。

畢竟lpr是會變的，但是減點(diǎn)不變，上半年減點(diǎn)100bp，現(xiàn)在變成60bp，算下來就是會虧一點(diǎn)。

你們想想，房貸的減點(diǎn)是寫到房貸合同的，固定不變可以長達(dá)30年，而LPR目前在房貸合同是浮動利率，是可以變的。

也就是說，如果你在減點(diǎn)多的時候去貸款買房，就能鎖定最大的房貸優(yōu)惠，未來LPR繼續(xù)降息，你的房貸將會降到更低，這個才是聰明人的買房做法。

現(xiàn)在選擇買房的朋友，一定要選擇減點(diǎn)多的銀行，未來隨著降息，減點(diǎn)最多，LPR還會降，房貸會越來越低，月供越來越少。

之前降低存量房貸的時候，央媽也是這個心思，保減點(diǎn)，而不是保LPR。因為央媽把存量房貸設(shè)置為LPR-30BP，這個方案其實(shí)就包含了真相，這意味著未來新增房貸都會逐步對齊LPR-30bp，而不是現(xiàn)在的動輒LPR-60,甚至80,100。

這樣，我們就有更大的降息空間，畢竟國家是希望降息刺激經(jīng)濟(jì)，但又不希望房貸利率下降太快讓銀行沒錢賺，從而只能減少減點(diǎn)（這句話仔細(xì)揣摩下）。

降息就是大趨勢，一是隨著美聯(lián)儲開啟降息周期，預(yù)計四季度我們在政策方面的力度可能會繼續(xù)加大。

其次，如今我們的經(jīng)濟(jì)始終處于低迷的狀態(tài)，這種狀態(tài)也不知道要花多長時間才能扭轉(zhuǎn)，而降息是其中唯一的一個砝碼。

像日本一樣，降息到最后去到零利率了，經(jīng)濟(jì)依舊不見好轉(zhuǎn)的話，接下來真正的量化寬松就會上場了！

總之，一切都在好轉(zhuǎn)了！